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二子玉川ライズ住民訴訟控訴理由書:独占的に東急グループが取得

  1. 2011/10/31(月) 23:38:04|
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(3) 東急グループ企業が事業地の85%以上を有している事業であること

ア 本件再開発事業地は,その85%以上が,東急電鉄,東急不動産,東急建設の東急グループ企業が所有している(甲107・39頁,甲10)。

特に第?街区は東急グループ以外の所有者はおらず,第?街区についても殆ど全てが東急グループの所有地である(甲107・41頁図15)。

この点は一般的な再開発事業と比較して,本件再開発事業の極めて顕著な特色と言うべきである。この事実は公共的利益への貢献の有無を評価する際にも,軽視してはならない。

イ 第1に,本件再開発事業による利益はほぼ独占的に東急グループが取得する構造となっていることである。この利益は出資不動産に対する配分のレベルのみならず,再開発事業による規制緩和などの特例的取り扱いや,公的援助などの優遇措置の恩恵を実質的にはほぼ全て東急グループ企業が享受することを意味する。

これら優遇措置により,東急が取得した利益について,岩見教授は前述したとおり,これを900億円以上と試算している(甲150)。

これらの計画利益は本来公共の利益として還元されなくてはならないものである。このような莫大な利益に見合う公共的利益への貢献は認められるのかが本件では問題とされなくてはならないのである。
http://hayariki.jakou.com/futako/appeal101111.html


二子玉川ライズ支援削除意見

  1. 2011/10/31(月) 00:16:04|
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私は二子玉川東第二地区市街地事業計画案の意見書提出者であり、4月20日に口頭意見陳述も行った。二子玉川東第二地区再開発組合設立認可処分取消訴訟の原告でもある。再開発への住民運動を取材し、『二子玉川ライズ反対運動』(マイブックル、2010年)を電子出版した。実施計画素案0701番「街のにぎわいの核づくり」の二子玉川東第二地区市街地再開発事業への補助等による支援に利害関係を有する個人として意見提出する。
素案の二子玉川東第二地区再開発への補助等による支援は削除すべきである。素案には「人が憩い集う、にぎわいと魅力ある街づくりのため」とある。しかし、二子玉川再開発は風害や渋滞など住環境を破壊し、地域コミュニティーを分断する。地域住民にとって憩う街ではなく、そのにぎわいや魅力も地域住民のものではない。
二子玉川再開発への支援は他の計画とも衝突する。素案1003番「都市景観の形成」には「区民等と協働して世田谷らしい風景を創出」「良好な景観形成を進めていく」とあるが、二子玉川再開発は多摩川と国分寺崖線に囲まれた二子玉川の伝統的な景観を破壊する。
素案1004番「地区街づくりの推進」には「地区特性に応じた良好でやすらぎのあるまちづくりを推進」とあるが、二子玉川再開発は高齢者らの地域住民に「良好でやすらぎのある」街になっていない。これらの問題の解決・調整なしに二子玉川再開発を支援することは世田谷区政に深刻な論理矛盾を引き起こす。
保坂展人区政は住民参加を掲げるが、二子玉川再開発は住民排除の上に成り立った計画である。縦覧された二子玉川東第二地区事業計画案への意見書・口頭意見陳述の圧倒的多数が反対意見であった。二子玉川再開発については新たにパブコメをするまでもなく、民意は明らかである。世田谷区は意見集約ではなく、住民の意思を反映させるべく実行する段階にある。意見書・口頭意見陳述の内容を踏まえ、再開発への支援を中止し、東京都に設立認可処分の再考を働きかけるべきである。
最後にパブコメは住民参加の一手法であるが、「意見を募集するだけの形式的手続きで、結論は最初から決まっている」となりがちである。意見を出した住民が参加を実感できるような工夫を期待する。
(林田力)
http://www.hayariki.net/shimokita.html
税金たかりの二子玉川デジタル・コンテンツ問題
http://www.hayariki.net/digit.htm


二子玉川ライズ住民訴訟控訴理由書:マイナス要因

  1. 2011/10/29(土) 17:55:06|
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ウ 第2に,巨大開発は必然的にこれを支える都市基盤,公共施設への負荷を増大させ,地域の生活環境に大きなマイナス要因となる。

本件のような大規模な商業施設,業務施設は必然的に交通需要を増大させ,鉄道の混雑,自動車交通の増大をもたらす。本件において鉄道の混雑問題については全く何の対策も検討されていない。

また一定の道路整備が計画はされているが,地域的な課題とされる丸子橋をネックとする玉川通りの交通渋滞問題(昭和58年基本構想・乙8)は一層深刻化することが明らかであるにもかかわらず,全く何の対策もとられていない(「手引き」によれば,「周辺の都市計画道路の容量が十分でなく,かつプロジェクトの計画が著しい自動車交通の発生・集中を引き起こすような場合など,特に土地利用転換による交通上の影響が広範に生ずると認められる場合においては,都市交通に関する広域的な検討を行い,適宜都市計画道路の見直しを行うことが必要となる。」(甲118・33頁)とされている)。
http://www.hayariki.net/futako/appeal101111.html
また学齢人口(6〜14歳)の全人口に対する比率は概ね7%内外であるから,第?街区の住宅供給により200〜300人もの学齢人口が増加することとなるが,これを受け止める教育施設,公共施設などは全く計画されていない。
http://theinterviews.jp/hayachikara

「手引き」の評価ポイントでいう「地域の交通改善」,「良好なコミュニティ創出」や「文化の創造」にこの事業が貢献する内容は一つもないどころか,社会的なマイナス面に対するカバーもなされていない。


二子玉川ライズ住民訴訟控訴理由書イ 「公共的利益への貢献」の評価基準

  1. 2011/10/27(木) 20:37:06|
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イ 「公共的利益への貢献」の評価基準

それでは「公共的利益への貢献」の内容を具体的にはどう考えればよいであろうか。

この点に関し,「再開発地区計画の手引き」(甲118)では,「再開発地区計画制度は,市街地環境の改善,都市における諸活動の効率化,美観の創出,良好なコミュニティの形成,地域の交通条件の改善,地域経済の活性化,文化の創造に寄与する都市空間の設定(いわゆる優良なアーバンデザイン)による,一体的かつ総合的な市街地の整備に資するプロジェクトを誘導する手段である」としている(20頁)。

そして「相当規模の土地の区域における土地利用転換は,都市のかかえる諸々の課題の改善を図る上で重要な機会を提供するものであることを考えれば,本制度の活用にあたっては,地域活力の創出,市民の交流の場の提供,地域の交通条件の改善等,都市政策上の広い観点からの要請を踏まえ,誘導されるプロジェクトが良好な地域社会の形成に資することとなるよう努めることが重要である。」とされる(同20頁)。

従って計画策定に当たってはプロジェクトの都市に対する貢献内容が積極的に確保されるようにすることと同時に「プロジェクトが交通等周辺環境に及ぼす影響を検討し,これに対する適切な対策が講ぜられるように定めること。すなわちプロジェクトの及ぼすマイナスの影響が適切に処理されるようにすること」(同21頁)が重要である。
http://www.hayariki.net/futako/appeal101111.html
こういった内容こそが「公共的利益への貢献」の有無を評価するための具体的な基準となる内容であり,都市再開発法7条の8の2第1項の目的規定の適合性は,このような視点から各プロジェクトの具体的な中身を評価して決すべきことである。
http://www.hayariki.net/futako/rise101023.html


都市計画法7条の8の2違反

  1. 2011/10/20(木) 21:35:04|
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5 争点5(4) 都市計画法7条の8の2違反(再開発地区計画)

(1) 再開発地区計画制度の目的

ア 公共的利益に資すること

都市再開発法7条の8の2第1項には,再開発地区計画の目的を,土地の「合理的かつ健全な高度利用」と「都市機能の更新」をはかることと定めている。

これらの文言は必ずしも一義的に明確な基準を示すものではないが,再開発地区計画制度は,従前の都市計画的規制を変更し,容積率等の公的規制を緩和するものであり,それが容認されるのは,公共的利益に資するものではなくてはならないことは異論がないはずである。公共的利益に資するものといえなければ再開発地区計画として認められるべきでないことは,争いの余地がないことである。

上記のような考え方を前提にすれば,上記目的規定における「合理的かつ健全な土地利用」とは,地域環境改善等の公共的利益に資するような土地の利用でなくてはならず,土地の収益を高めることを主眼とするような高度利用は再開発地区計画制度の目的にはそぐわないものと評価されることとなる。

そして同様に「都市機能の更新」とは,何でも新しくすればよいのではなく,従前の都市機能の改善につながるようなものでなくてはならないと解される。

原判決は「再開発地区制度の趣旨,殊に,同制度は大都市圏における宅地及び住宅,業務床の供給の促進をはかることをその趣旨の一つとするものであることに照らすと,『環境効用を高める土地利用』でなければ『高度利用』に当たらないとまではいうことができないと」して控訴人の都市計画法7条の8の2違反の主張を排斥している。
http://www.hayariki.net/futako/appeal101111.html
しかし住宅や業務床の供給のための「土地の高度利用」は開発者の利益には直結しても,しばしば公共的利益に逆行するものとなるのであり,再開発地区計画制度の目的規定は,このようなことのないよう「健全で合理的な」土地利用でなくてはならないとしているのである。再開発地区計画制度による住宅・業務床の供給促進は,地域環境の改善等の公共的利益と統一的に果たされなくてはならないのであり,地域環境破壊を正当化するものとはなり得ない。原判決はこのような法の趣旨を理解しない,誤ったものである。


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